Wohnwissen

Darf ich aus einem Geschäftslokal / Lager im Souterrain eine Wohnung machen?

Okt 27, 2013

Immer wieder gibt es Anfragen, ob man ein Lager oder ein Geschäftslokal im Erdgeschoß, Souterrain oder im (Halb-)Keller auch als Wohnung vermieten darf. Diese Frage muss aus mehreren rechtlichen Gesichtspunkten beurteilt werden. Nur bei einem positiven Ergebnis in allen Rechtsgebieten ist eine Umwandlung möglich.

Baurecht

Wenn die baurechtliche Umwidmung einer Bestandeinheit von Lager / Geschäftslokal in eine Wohnung geschehen soll, so ist dazu eine Baubewilligung erforderlich. Die Baubewilligung ist von allen (Mit-)Eigentümern zu unterzeichnen.

Jede Wohnung benötigt zumindest einen Aufenthaltsraum. Ein Aufenthaltsraum muss zumindest zu 50% der Bodenfläche oberhalb des Außenniveaus liegen. Wenn beispielsweise ein Raum auf Straßenseite unter, auf der Hofseite aber oberhalb / auf Außenniveau liegt, so kann ein Aufenthaltsraum vorliegen. Umgekehrt bedeutet dies, dass eine reine Souterrainwohnung (also auf allen Seiten unter Außenniveau) nach der aktuellen Wiener Bauordnung nicht möglich ist.

! Eine Widmungsänderung von Lager zu Wohnung wird in der Regel eine Stellplatzverpflichtung auslösen, dh Sie müssen entweder einen neuen Parkplatz schaffen, oder - soweit zulässig - die entsprechende Abgabe leisten.

Wohnungseigentumsrecht

Mit der Umwandlung eines Lagers / Geschäftslokals in eine Wohnung ändert sich Nutzungsart, aber auch der Nutzwert des jeweiligen Wohnungseigentumsobjekts. Es ist somit ein neues Nutzwertgutachten zu erstellen und von allen Wohnungseigentümern durch eine Änderung des Wohnungseigentumsvertrages entsprechend zu genehmigen. 

 

Fazit: Neben den Sanierungskosten für die Umwandlung in eine Wohnung, kommen somit einige tausend Euro für Nutzwertgutachten, Änderung des Wohnungseigentumsvertrages und Baubewilligung (evtl auch Stellplatzverpflichtung) anfallen. Wie dargestellt gibt es sicherlich auch Fälle, wo eine Umwandlung in eine Wohnung rechtlich nicht möglich ist. Ob sich eine Umwandlung auszahlt, ist somit im Einzelfall zu beurteilen.

Es wird hier angenommen, dass die Liegenschaft im Bundesland Wien liegt, Stand September 2013.

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