Wohnwissen

Vorzugspfandrecht nach §27 WEG bei Tod eines Wohnungseigentümers

Jul 3, 2015

Das Vorzugspfandrecht nach §27 WEG dient dazu, dass Ansprüche der Eigentümergemeinschaft gegenüber einem Wohnungseigentümer bevorzugt behandelt werden, soweit diese Rückstände binnen einer Frist von 6 Monaten gerichtlich geltend gemacht werden. Dieser absolute Vorrang soll helfen, dass die in der Miteigentümergemeinschaft verbundenen Personen vor Zahlungsausfällen geschützt werden.

In der Praxis kommt es immer wieder vor, dass im Todesfall eines Wohnungseigentümers die auflaufenden Vorschreibungen für Betriebskosten und Reparaturfonds - zumindest vorerst - nicht beglichen werden. Dabei stellen sich einige juristische Fragen, da nach "27 WEG "Forderungen der Eigentümergemeinschaft gegen den Eigentümer des Anteils" einzubringen sind - und dieser ist ja in diesem Fall tot und damit kein tauglicher Adressat einer Klage mehr.

Nun hatte sich der Oberste Gerichtshof bereits mit derlei Angelegenheiten zu befassen, wie in der Entscheidung Ob 195/12 f nachzulesen ist. Demnach durchbricht §27 WEG da Intabulationsprinzip des Grundbuchs; das bedeutet eine Klage wegen Rückständen sind nicht gegen den noch eingetragenen, aber toten Eigentümer zu richten, sondern vielmehr gegen einen möglichen außerbücherlichen Eigentümer in Form eines bereits eingeantworteten Erben oder falls ein solcher noch nicht vorhanden ist gegen den ruhenden Nachlass.

Da hier nicht auf das Grundbuch aufgebaut wird hat die klagende Eigentümergemeinschaft die Rechtsnachfolge des Beklagten entsprechend durch Urkunden zu bescheinigen. Dies kann sich in der Praxis als durchaus schwierig darstellen. Daher wird der Eigentümergemeinschaft ein Einsichtsrecht, sowie ein Recht auf Abschrift zugestanden, um sich zB aus dem erbrechtlichen  Verfahren die entsprechenden Unterlagen zu besorgen, die die Passivlegitimation des Beklagten stützen.

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